01
紅盤潮愈演愈烈！
僅三天，杭州就批出了多達(dá)22張預(yù)售證，累計(jì)可售住宅房源6313套。
光大家耳熟能詳?shù)募t盤，就不下10個(gè)，名單包括但不限于：
天瀾里、富力中心、丹楓四季院、桂冠東方、航行前宸灣、觀品名寓、錦尚和品府、星翠瀾庭、沐宸院，及映月璟園（星創(chuàng)城）。
紅盤合計(jì)房源4302套，凍資門檻70-800萬不等。
可怕的是，這只是開始。據(jù)悉，華潤亞奧城、萬科日曜之城、杭州壹號院、濱康天曜城、萬科云匯城（未來天空之城）等紅盤，均會陸續(xù)上市。
紅盤雖多，但讓多數(shù)人最亢奮的，當(dāng)屬亞運(yùn)村。
一來，從2018年6月截標(biāo)至今，全杭州已等了三年多，早已摩拳擦掌，欲欲躍試。
二來，想象空間大，恢弘的規(guī)劃、超百萬方地鐵上蓋，卻與一江之隔的江河匯，拉出2萬+的價(jià)差。
三來，近4400套房源，整體中簽率相對更高。主力最小105㎡，門檻也比較友好。
相比之下，其他紅盤要么是人才和無房戶特供的熱點(diǎn)盤，要么門檻太高，要么房源量太少，要么概念遠(yuǎn)不如亞運(yùn)村。
02
本來亞運(yùn)村的搖號不算復(fù)雜，簡單地說，就是對華潤、萬科和綠城，三家房企的選擇。
但這一次，情況比較特殊。
首先，從目前消息看，“亞運(yùn)三子”全部房源，將悉數(shù)同期入市。按規(guī)則，只能擇一而搖。
其次，推盤節(jié)奏，并非之前預(yù)期的一把梭哈。除了萬科、華潤基本確定一把清，綠城大概率分三張證入市。
昨天，亞運(yùn)村率先批出的預(yù)售證，就是綠城項(xiàng)目的一區(qū)1-8幢，和四區(qū)5幢、7-10幢。共計(jì)939套房源，只有全盤房源的三分之一多。
換言之，亞運(yùn)村將從“三選一”，變成“五選一”，形勢更復(fù)雜了。
比如，公認(rèn)概率最高的綠城項(xiàng)目，一分為三后，每張房源量跟華潤、萬科都差不多。由于房源位置差異，三張證也會出現(xiàn)一定分化。
大家的搖號策略，或許也要因此有所改變。
03
“五選一”這道單選題，既要考慮中簽率、還要避免限售、拼社保，著實(shí)傷腦筋。
把復(fù)雜的問題簡單化，要做出選擇其實(shí)并不難。買房不外乎考慮以下要素：戶型、總價(jià)、開發(fā)商、地段、配套（地鐵、商業(yè)、學(xué)校）等。
亞運(yùn)村三盤地處同一板塊，大的配套設(shè)施相互共享，唯一差異就是距離遠(yuǎn)近；至于開發(fā)商，各有粉絲擁戴。
唯品牌論的最簡單，挑各自信奉的房企開發(fā)的樓盤即可。
整體產(chǎn)品打造上，各有“絕學(xué)”，無所謂高低之分。作為2022年亞運(yùn)村期間，杭州對外展示的“形象工程之一”，亞運(yùn)村地塊出讓之初，就是帶方案競標(biāo)，不論是外立面設(shè)計(jì)、用材，又或是內(nèi)部裝修，相較市面上同價(jià)位段新盤，都更具優(yōu)勢。
唯配套論的，亞運(yùn)村板塊的教育資源，尚處于規(guī)劃中。按照就近入讀原則，三盤未來的學(xué)區(qū)差異并不會太大，無需重點(diǎn)考慮。
那么，差異就是地鐵站跟綜合體遠(yuǎn)近上。
這一條，華潤亞奧城最占優(yōu)勢。項(xiàng)目本就是地鐵6號線亞運(yùn)村站上蓋，下樓就是地鐵站，還有萬象天地綜合體，參考錢江新城華潤萬象城悅府。
身邊不少年輕人搖亞奧城，就是沖著它地鐵、綜合體零距離的優(yōu)勢，目前呼聲最高。
相較而言，綠城桂冠東方、萬科日曜之城，步行到地鐵站都有一定距離。且大型商業(yè)配套，還得仰仗華潤的萬象天地。
此外，綠城、萬科東面部分樓幢距離高鐵、高速較近，而華潤則隔了個(gè)人才公寓，基本無影響。
選擇華潤的購房者，還有一部分原因是，亞奧城距離錢塘江直線僅約400米，正對漁人碼頭，是三盤中距離錢塘江最近的。
唯中簽率論，原本綠城桂冠東方最占優(yōu)勢，整盤約有2700套。
可如今，分成三張預(yù)售證發(fā)放，平均每張預(yù)售證約900套左右，與華潤亞奧城可售住宅體量，不相上下。
且
三張預(yù)售證房源有區(qū)別，首張是
潮鳴苑與聞濤苑北區(qū)房源，也是整盤最靠近高速、高架組團(tuán)，相較聽瀾苑（南北區(qū)）、雲(yún)棲苑（下一批預(yù)售證），略有不足。
再加上這一排建筑，主力為高層、超高層小戶型（約110㎡、129㎡），純投資、且博高概率的，可優(yōu)先考慮。我一朋友，湊的房票投資，就準(zhǔn)備搖這批，總價(jià)可控。
桂冠東方5大組團(tuán)中，聽瀾苑距離地鐵站、萬象天地最近，且主打改善。資金足夠、又側(cè)重便捷、舒適度的，可考慮該組團(tuán)。
資金有限的購房者，除了考慮剛領(lǐng)出的第一張預(yù)售證，下一批雲(yún)棲苑組團(tuán)，也可考慮，起步約99-101㎡。
套數(shù)最少的是萬科日曜之城，僅約744套。如若房票平均分散到三盤，那么萬科的中簽率最低。
但實(shí)際是有波動的。五張證出證時(shí)間不一，截止登記日期各不相同，相較而言，初領(lǐng)預(yù)售證登記人數(shù)上相對要少一點(diǎn)，大眾普遍要觀望一番。
04
上述種種，包括3盤的戶型，最終考驗(yàn)的還是購房者的承價(jià)力。
有朋友棄華潤選擇綠城、萬科，究其原因還是因?yàn)槿A潤起步戶型大、總價(jià)高，荷包承受不起。
亞運(yùn)村三盤價(jià)格一致，均價(jià)都是47000元/㎡。華潤亞奧城起步123㎡、最大182㎡，套均總價(jià)在580-860之間；萬科日曜之城起步105㎡，最大450㎡（相對較少），套均起步總價(jià)不到500萬。
綠城桂冠東方戶型更豐富，最小約99-101㎡，主力約110㎡、130㎡及145-170㎡，套均起步總價(jià)比日曜之城還便宜。
資金有限，又不想錯(cuò)過亞運(yùn)村紅盤盛宴的，桂冠東方跟日曜之城是首選。若再加上中簽率這一選項(xiàng)，那么桂冠東方更適合，小戶型房源量更多。
若有實(shí)力承接200㎡以上的超級改善家庭，日曜之城、桂冠東方均有相應(yīng)房源可供選擇。
日曜之城最大有約450㎡，桂冠東方首張預(yù)售證里，最大約294㎡，應(yīng)該是頂躍戶型。
至于中度改善，三盤都有120多㎡的三房兩衛(wèi)、140-180㎡的四房兩衛(wèi)、四房三衛(wèi)戶型，根據(jù)個(gè)人喜好挑選。
桂冠東方目前公開的戶型多達(dá)十余種，選擇綠城的購房者，事前功課要做足。不然，光是哪幢樓有什么戶型，就能讓人一個(gè)頭兩個(gè)大。
在這輪紅盤潮中，選擇亞運(yùn)村的購房者，不少人的最終目的還是投資。
若是考慮投資回報(bào)率，明面看，自帶TOD光環(huán)的華潤，理論上應(yīng)該是最高的。
但究竟哪個(gè)盤的投資潛力最大，還得由交付后的市場來檢驗(yàn)。畢竟，近4400套房源，交付后若面臨集中拋盤，二手房價(jià)估計(jì)會比較混亂。
只是當(dāng)下，還不用考慮那么長遠(yuǎn)。對購房者而言，能搖中已是萬幸，誰還在乎是否一定要買到最佳。
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最后，再多嘴幾句。
如果你不是非紅盤不可、不是投資目的，只是純粹的剛需和改善，不妨關(guān)注下紅盤之外的其他盤。
當(dāng)中也有不少值得一搖的粉盤，只是在紅盤照耀下，顯得比較沉寂罷了。
比如，市北的花曜里、金沙湖的綠城湖上春風(fēng)里、豐收湖的閱湖之宸、濱江浦樂的濱耀學(xué)府、大江東的丹楓雅居等。
可以確定，超級分流下，這些盤的中簽概率，會明顯提升。
“xx樓盤，來登記了就是業(yè)主！”至少，身邊已經(jīng)有不少銷售和購房者，發(fā)出了類似的自我調(diào)侃。
我覺得，在浮躁的搖號江湖中，這不失為一種好選擇。
至少，對那些居住或工作在樓盤附近的人來說，可以在家門口輕松搖到一套房，甚至還有挑選余地，絕對也是幸福的。
來源：層樓
